本文摘要：自2003年我国房地产市场开始了调控长跑后，已几经了12个念头。中房网粗略统计资料了这12年来中央层面的重点出租汽车限贷政策找到，中央对房地产行业的调控政策几经了由反对到慎重，由慎重到诱导，由诱导再行重返反对的历史过程。一路政策变革，一路引人深思。 2003年起点：6月，121号文：标志着我国房地产业开始了宏观调控长跑。

自2003年我国房地产市场开始了调控长跑后，已几经了12个念头。中房网粗略统计资料了这12年来中央层面的重点出租汽车限贷政策找到，中央对房地产行业的调控政策几经了由反对到慎重，由慎重到诱导，由诱导再行重返反对的历史过程。一路政策变革，一路引人深思。

2003年起点：6月，121号文：标志着我国房地产业开始了宏观调控长跑。中国人民银行印发《关于更进一步强化房地产信贷业务管理的通报》，拒绝强化房地产信贷监管，研发企业获得四证后才能对其发放贷款；同时提升第二套住房的首付比例；申请人个人商业用房贷款的抵借比不得多达60％，贷款期限最久不得多达10年。8月，18号文：国务院印发《关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》，具体了房地产业已沦为国民经济的支柱产业，维持持续身体健康发展具备最重要意义。理解：业内指出两份文件不存在争议，前者指出房地产行业的泡沫是广泛的，侧重从信贷角度去严格控制，后者则指出全国房地产市场是身体健康的，不应增进身体健康发展。

2004年3月，831大限：国土资源部、监察部实施71号令，拒绝从2004年8月31日起，所有经营性的土地不准都要公开发表竞价转让。严令各地需在当年8月31日前将协议转让土地中的遗留问题处理完毕，否则国土部门有权交还土地。2005年3月，首付比例下调：央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣告中止住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过慢的城市或地区，个人房贷首付比例从20%下调到30%。

3月，国八条：国务院办公厅收到《关于贯彻平稳住房价格的通报》，就平稳房价明确提出八条意见。4月，新的国八条：国务院常务会议明确提出八项强化房地产市场引领和调控措施被称作新的国八条。措施还包括：增强规划调控，提高商品房结构；增大土地供应调控力度，严苛土地管理；各商业银行要强化对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防止贷款风险等。

5月：七部委意见：国家七部委牵头实施文件拒绝，增强规划调控，提高住房供应结构；增大土地供应调控力度，严苛土地管理；调整住房出让环节营业税政策，严苛税收征管等。9月：212号文：银监会提醒信托公司紧密注目存量的证券和房地产风险变化情况，并对信托公司内控制度建设及新的再次发生的房地产业务做出适当规定。拒绝新的开设房地产信托业务必需四证齐全，贷款企业房地产开发资质不高于二级，研发项目资本金比例不高于35%。理解：2005年实施的国八条和七部委意见是改革开放以来，中央对房地产业实施的最严厉的调控政策，从税收、金融，到土地、住房管理，可以说道是实施全方位的监查和管理。

2006年5月，国六条：国务院施行六项措施调控房地产业，在国八条的基础上减少了几方面注重：一、调整住房供应结构，减少普通商品房供给，以诱导房价下跌过慢；二、整顿房地产市场秩序的恐慌状况，完备房地产市场体系，重点发展二手房和出租市场；三、合理掌控城市房屋征地规模，可增加被动性住房市场需求，增大市场需求量，以平稳房价。5月，国十五条：国务院施行《关于调整住房供应结构平稳住房价格的意见》规定，被指出秉持国六条的明确实施方案。

意见中包括了70/90政策，即具体住房结构比例，90平方米以下住房需占到项目总面积7成以上。同时拒绝，购房严重不足5年出让需递营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不高于三成；居住用地供应量七成用作中低价位中小套型；土地闲置2年将被交还使用权；各地年内创建廉租住房制度。理解：70/90政策首次从供应环节提高房地产供求关系，市场上中小户型住宅开始大量减少。

此轮调控措施具备更加强劲的强制性和操作性，实施后全国不少城市经常出现较长一段时间的从容，但之后楼价又经常出现报复性下跌。2007年9月，927房贷政策：央行拒绝，出售首套房的居民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得高于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得高于3成；而对于已利用贷款出售住房、又申请人出售第二套以上住房的，贷款首付款比例不得高于40%，贷款利率不得高于中国人民银行发布的同期同档次基准利率的1.1倍。理解：927政策核心为诱导金融风险。

实施后全国楼市曾经常出现下滑，当年市场价格上涨，地王频现，政策实施后，全国房价经常出现暴跌。2008年10月，希望首次购房：央行宣告新的房贷政策，首次购房房贷利率的上限可不断扩大为贷款基准利率的0.7倍，低于首付款比例20%。12月，国三条：国务院实施了三条救市政策，还包括未来3年解决问题750万户低收入家庭的住房问题，免除购买和交易普通商品房的税负，并增大对地产商的融资反对。

12月，国十三条：被看作是国三条的细化和补足。还包括增大保障性住房建设力度，更进一步希望普通商品住房消费，反对房地产开发企业大力应付市场变化等，共6大条，13小条。其中，对二套及多套房贷利率做到有条件放开，对已贷款出售一套住房，但人均住房面积高于当地平均水平，再行申请人贷款出售第二套用作提高居住于条件的普通自住房的居民，可比照继续执行首次贷款出售普通自住房的优惠政策。理解：不受全球金融危机和此前调控惯性影响，楼市经常出现拐点，市场量价齐跌。

为希望普通商品住房消费，此轮调控开始了严格政策，还包括首套房贷利率优惠、住房出让环节营业税的大幅度免除等。2009年1月，房贷利率优惠：四大国有银行宣告，2008年10月27日前继续执行基准利率0.85倍优惠、无不当信用记录的优质客户，应以都可以申请人七折优惠利率。5月，房地产信贷放开：国务院具体保障性住房和普通商品住房项目的低于资本金比例为20%，其他房地产开发项目的低于资本金比例为30%。

这是自2004年以来继续执行35%自有资本金贷款比例后的首次上调。12月，国四条：国务院常务会议实施增进房地产市场身体健康发展明确提出的四大措施，具体表态遏止房价过慢下跌。还包括减少普通商品住房的有效地供给；之后反对居民业主和提高型住房消费，诱导投资投机性购房，增大差别化信贷政策继续执行力度等。

理解：前半年以沿袭2008年性刺激政策居多，年末国四条政策返回防止泡沫不断扩大，诱导房价过慢下跌，促成房价合理重返，强化住宅确保建设。2010年1月，国十一条：国务院具体二套房债首付无法高于40%，贷款利率严苛按照风险定价；同时拒绝减少保障性住房和普通商品住房有效地供给，合理引领住房消费诱导投资投机性购房市场需求等。3月，央企退房：国资委首次具体，除16家以房地产居多业的中央企业外，还有78家不以房地产居多业的中央企业于是以减缓展开调整重组，在已完成企业自有土地研发和已实行项目等阶段性工作后解散房地产业务。

4月，新的国十条：国务院明确提出平稳房价和住房确保职责，对平稳房价和住房确保工作创建考核问责机制，实施省级人民政府胜总责、城市人民政府抓落实的工作责任制；诱导不合理住房市场需求，对出售首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得高于30%；对贷款出售第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得高于50%，贷款利率不得高于基准利率的1.1倍；对贷款出售第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率不应大幅度提高，明确由商业银行根据风险管理原则自律确认等十条。9月，929新政：国务院发文明确提出，对房价过低、下跌过慢、供应紧绷的城市，要在一定时间内限定版居民家庭购房套数；部分地区停止派发出售第三套及以上住房贷款，对无法获取1年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民停止贷款；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。重点对定价显著多达周边房价水平的房地产开发项目展开土地增值税的整肃和稽查。

减缓前进房产税改革试点工作，并逐步不断扩大到全国等。理解：房地产调控在总结前几年摇摆不定的经验教训后，竖立了较具体的调控目标：极力遏止部分城市房价过慢下跌，贯彻将房价掌控在合理水平。2011年1月，新的国八条：《国务院关于更进一步作好房地产市场调控工作有关问题的通报》发布，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

具体内容把二套房债首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。8月，出租汽车城市标准揭晓：住房城乡建设部发布对各地列为追加出租汽车城市名单的5项建议标准。

理解：务实调控沦为2011年房地产调控的一个主旋律，政策出发点由诱导房价过慢下跌变成让房价返回合理水平，调控力度再度增大。2012年2月，央行明确提出符合首置贷款市场需求：央行将增大对保障性安居工程和普通商品住房建设反对力度，符合首次购房家庭的贷款市场需求。在基准利率的基础上根据风险原则合理制订首套房贷款利率，但首套房首付比例依然继续执行30%的标准。理解：通过差别化信贷之后优先确保合理购房市场需求，诱导投资投机性市场需求。

2013年2月，新国五条：国务院常务会议不仅再度申明坚决继续执行以出租汽车、限贷为核心的调控政策，极力压制投资投机性购房，还在时隔2011年之后再度明确提出拒绝各地发布年度房价控制目标。拒绝各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照维持房价基本平稳的原则，制订并发布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全平稳房价工作的考核问责制度。5月，北京二套房首付7成，中国人民银行营业管理部公布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通报》，明确提出贷款出售第二套房的家庭，首付款比例不得高于７成。

理解：新国五条的实施，从中央层面再度获释了调控政策持续从紧的信号，不少开发商当年开始了以价换量策略。2014年7月，出租汽车放开：住建部明确提出，各地可以根据当地实际实施稳定房地产市场的涉及政策，其中库存量较小的地方要千方百计消化商品房待售面积，强化房地产结构调整，完备房地产项目周边设施设施，减缓行政审核速度等。这意味著中央层面放松对出租汽车等短期行政手段的容许，容许各地按照实际情况调整。全国47个出租汽车城市，除一线城市北上广深外，皆有有所不同程度的放开。

9月，930房贷新政：央行实施房贷新政，对享有1套住房并已结清适当购房贷款的家庭，贷款出售第二套住房时，可按照首套房贷政策继续执行；对于贷款出售首套普通自住房的家庭，贷款低于首付款比例为30%，贷款利率上限为贷款基准利率的0.7倍等。理解：930新政标志着此前信贷政策的全面放开，不利于性刺激大量市场需求入市，尤其是提高型市场需求。2015年3月，二套房首付降到4成：央行、住建部、银监会牵头发文调整住房贷款政策调整的通报，公布了二套首付再降40%，首套房公积金贷款首付再降20%，二套房公积金贷款首付再降30%；财政部、国税总局将个人出售住房减免营业税由5年调整为2年以上。

理解：获释提高型市场需求，为全国房地产市场去库存加添动力。结语：2003年-2015年4月份，调控至今十二年来，中央实施的有关出租汽车限贷方面共30条核心政策追打，然而仍然无法诱导价格的可怕下跌。中房网以北京、上海、广州、深圳为事例，综合国家统计局及上海易居房地产研究院统计资料的商品住宅平均价格找到，12年来北京房价下跌5.9倍，上海下跌5.7倍，广州下跌3.6倍，深圳下跌4.7倍。

在全国市场范围广泛面对库存危机的当下，出租汽车、限贷政策仅有在北上广浅严格执行，市场之手能否丢下上价格猛虎，让我们拭目以待。

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